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新竹地理環境

• 地理與地形分析

位處台灣心臟地帶的新竹市，舊稱『竹塹』。竹塹是始於清代雍正至道光年間，為了防禦海盜侵擾，而分別修築的竹子城、石磚城及土城。由此舊名可知，新竹市發展確實相當早，當時地位也非比尋常。

新竹市全市面積約104平方公里，境內有清華、交通兩所執高科技牛耳的高等學府，公園綠地佔地更近百公頃；不過區域之最大特色，恐怕還是『風』。

由於本市位於頭前溪及鳳山溪共同沖刷而成的平原上，地勢平坦，且沖積平原的地勢又是東南向西北，猶如喇叭狀向外開敞，因此無論是東北或西南風，都很容易吹襲進入，且順著地形，風力還會增強，沿海地區風力更為驚人。

• 風城遠近馳名 竹科帶動發展

俗諺道：『新竹風、基隆雨』，新竹的風果然『出名』。此外，還因雪山山脈阻擋，強風還特別乾冷。而這也造就了另一頗負盛名的地方名產—『新竹米粉』。

新竹市近代發展的里程碑，是民國71年7月1日升格為省轄市，不過地位起飛的真正關鍵，則是民國65年開始籌備，68年底正式啟動的『新竹科學園區』。

大名鼎鼎的新竹科學園區，位居新竹市西南方，距離市區約15分鐘車程，已開發面積超過600公頃，範圍廣及本市、竹東、寶山、竹南等地區；後續擴大計畫則包括苗栗銅鑼、桃園龍潭、宜蘭及新竹生醫園區（竹北市高鐵特定區）。

根據園區管理局網站資料，園區創立前8年進駐廠商還不到百家，不過90年後已經超過三百家廠商，97年底則已有共有430家廠商進駐設廠，年營收更超過1兆台幣，創造的就業人口，則在同年度正式突破13萬大關。

事實是，台灣近年經濟仍高度仰賴高科技產值和競爭力，因此已發展半甲子的新竹科學園區，依然左右台灣的經濟榮衰。新竹市，甚至全新竹地區的房地產市場，更是隨著竹科景氣好壞而起落浮沉。

另外，近年全台生育率急速下滑，然新竹市人口則始終穩定成長；人口自然增加率連續九年居全台之冠，社會增加率去年也高居第三。而拿園區從業人口做交叉比對，就會發現，本市人口成長之動力，有相當比例即源自這群加入園區生產行列的高科技勞工及其家眷。

•  東西向快速道 改變房市生態

人口量及消長變化，通常代表該區房市的需求能量，於是本市房市，與竹科產值高低息息相關，產品規劃屬性，也幾乎跟著竹科人的需求走；無論位置在哪裡，當地建案多少都會訴求竹科人，差別只在鎖定的職位或消費層級。

新竹市的房市發展，就以園區為核心向外擴散；最早是園區周邊，然後延伸到市區及青草湖風景區。之後則因眷村改建、工業區變更及擴大都市計劃，南寮、香山、公道五沿線及最新的關埔重劃區先後崛起。

不過，87年11月到91年9月分段逐步通車的東西向快速道路（台68號），才是再度改變新竹市房市生態的關鍵。由於兩大都市新竹及竹北，自此快速連通、暢行無阻；具重劃開發話題，又是新竹縣治及高鐵六家車站所在地的竹北市，就此成為建商開發推案，及竹科人房市投資置產的新寵區。

新竹市房市雖不致衰退，但無論供給量、話題，都被竹北房市凌駕。94年間，新竹市靠低總價小套房的投資效應，撐起區域房市話題及買氣；市府積極推動擴大都市計劃，也使市郊的南寮、香山一度出現推案潮。

96年關長光埔重劃區啟動，新竹市獲得房市開發新舞台，推案量一度激增；怎知『好景不常』，97年9月爆發金融海嘯，竹科產值衰退，無薪假大行其道，整個新竹房市因而受到嚴重影響。

新竹六大區塊介紹

• 一、光復路、公道五沿線區域

本區位於竹市西側，以光復路為軸心，清華、交通兩所大學，及竹科園區隸屬新竹市部分，都算本區範圍。本區工業區所佔比例甚高，不過畢竟最近竹科，故本區房市推案高原期最早出現，亦最先出現回檔低潮情況。

而近年眷村改建、工業地目變更等開發動作，讓本區房市再度增溫，94年之後，推案量相當可觀，其中又以在地的昌益建設手筆最大。

94年第二季推出，位於公道五、建中路口附近的335戶大案「創世紀」，堪稱昌益一系列推案動作的前奏曲。隔年8月，昌益又大手筆推出380戶量體的「啟奧邦城」。由於兩案開價都比市區案低，加上更近園區，因此造成搶購熱潮。

之後昌益繼續以相同模式推出大案，不過基地位置已屬關埔重劃區。事實上，昌益近年多以這種工業區變更（為產業專用區）之模式推案，開價因而能夠壓低；如「創世紀」開價就僅15.5萬/坪，比當時區域約16萬/坪左右之成交行情還低。

至於台鐵以南區塊，目前被新竹市劃定為『新竹科技特定區』，不過目前尚未有實質重劃動作。昌益建設同樣曾在此推出指標案，以96年「一品大觀」為代表。區域最新案則是「竹冠MBA」，開價則隨著近期漲勢，來到23萬/坪；這與「一」案去年推出餘屋銷售時18.5萬/坪之開價，又高出不少。

今年度新竹市出現一宗非常特殊的指標案，是位在園區內住宅區，為上市營建獲利王華固建設首度跨出大台北地區的代表首作「天湖」。本案為大樓規劃，實際位置在園區內靜心湖畔，全部百坪以上格局，開價則來到45萬/坪以上。

這個開價水準，以目前全新竹來看，當然偏高；畢竟就連有都市更新題材炒作的市區，目前也只攻上3字頭。不過園區內的確許久未有推案，因此合理行情難以推估；而以該案的規劃與價位設定，當然是訴求園區最多金的高階主管。

• 二、市區（含武陵地區）

 由鐵路縱貫線與經國路圍成的市區，是新竹市早期發展的核心，全區商業用地面積達一半以上，是全新竹市商業活動最繁盛的所在，生活機能也最完善，遠近馳名的新竹城隍廟小吃街，當然也在本區。

本區房市推案以大樓為主，這除了可用建地有限、人口相對密集外，也是商業用地容積率較高所致。規劃則以換屋產品為主。

或因法令放寬，或因建商見景氣好轉，總之94年後，本區出現不少低總價挑高套房案，價格約在14～19萬/坪間，愈近市中心及挑高愈高者，開價愈高；除挑高動輒五米外，基地不大、案量小，多在1～3億間，也是特色之一。這波推案潮，恰好在北台灣限制挑高住宅建照當下，因此尤其顯得特殊。

95第二季後，可能是基地整合有成，因此大坪數換屋案重回主流，價格更一路攀高。同年底「敦煌」開價18萬/坪，成屋重推的「北大愛樂」新表價則是17萬/坪。然昌益（掛瑞軒之名）95年第二季推出的「拓樸」和「大砌」，開價都攀上2字頭，分別為21.5萬/坪及22萬/坪。

此勢一發不可收拾；雖上述開價破2字頭的建案，反應不算順遂，然96年初北大路、仁愛路口的「鴻磐」，又開出27萬/坪的破表天價。同年底的「築峰」開價再往上墊到29萬/坪。這和近年大台北的比價跟漲風潮，幾乎如出一轍。

順應此勢，未來如能整合大塊建地，加上後火車站公辦都更案的話題，以業者一貫的哄抬功力，市中心區出現30萬/坪以上開價，只是時間問題。根據了解，前述「鴻」案建商將推的最新案「鴻韻」，就打算開出超過30萬/坪的價格。

再往西之區塊，則因距離市中心更遠，價格相對略低。經國路近牛埔地區之「布達＆佩斯」，95年第三季首推時開價14萬/坪，完工後則漲至近16萬/坪，並更名為「美學苑」。由於量體逾5百戶，因此「美」案到99年首季仍在銷售。

96年8月進場、屬牛埔地區的「未來21」，則因基地條件較佳（鄰社區公園綠帶），雖然同樣量體逾5百戶，開價也不比「美」案低，但銷售反應稍好。今年「未」案將推二期「探索21」，開價當然隨市區跟漲，來到18萬/坪。

位在市區東北側的武陵地區，面積相對頗小，再往北則是新竹軍用機場，以武陵路為中心的區域。由於大潤發進駐，加上武陵路可直通東西向快速道路，使此區生活機能提昇，房市起飛。產品方面則以透天較多，但近期因可用建地所剩無多，大樓產品能見度漸增。

行情方面，透天單價必定稍高，然因離市區及竹科稍遠，94年前大約每坪在18～19萬左右，之後則都上漲到20萬/坪以上，不過實際上還要看地坪大小而定。之後冒出的大樓案也隨著市區炒作行情跟漲；不過和市區公道五沿線或關埔比較，本區大樓案規模相對較小，指標性較弱。

目前新竹市政積極推動擴大都市計劃，原為軍用機場的新竹機場附近，也成為重點區域之一。此一重劃開發，或許會為本區帶來一些新話題；不過截至目前為止，有關規劃仍是紙上作業階段。

• 三、青草湖風景區及明湖路

市區和光復路、公道五沿線，大多以集合住宅大樓為房市產品主流，武陵地區雖可見透天，不過近年比例已漸低。要找本市透天集中區，青草湖風景區及明湖路一帶堪稱典型，其特色則是高價別墅，總價動輒3千萬以上，單價也不低；代表個案則是造鎮規模的「國家藝術園區」（後續「起飛特區」等案皆屬同基地）。

之所以走高價路線，主要是符合竹科中高階主管喜好有天有地、重隱私的特殊需求，另方面也是因為，本區為限制低密度開發的風景保護區。另外，本區也可見竹科人購地自建別墅。

本區優勢是環境清幽，離園區也不遠，且離塵不離城，到新竹市區約僅需10～15分鐘車程。然因低密度開發之限制，區域機能不算成熟，區內僅有便利商店。

93、94年間，本區曾出現低總價套房案。95年推出前述「國」案基地範圍內的「大無限」，則是罕見的大樓規劃。但上述集合住宅開發仍屬特殊個案，本區整體仍以高價別墅產品為主流。

綜觀92年後本區房市，很巧合地和青草湖本身的『命運』雷同。早期青草湖水光山色，無疑是本區成為高價別墅專區的『功臣』。不過後來由於泥沙淤積，青草湖一度乾涸，本區房市似乎也同步進入盤整期。

近年新竹市府積極整治下，已讓青草湖逐漸恢復往日風采。不過或許因為區域開發逐漸飽和，本區房市光環不再；目前本區銷售中建案，多是舊案新推，或是銷售期頗長的舊案。

「月牙泉」是舊案『長銷』的典型案例，今年啟動強銷的「築美」，是一年半前銷售過的「山妍水閣」，同時規劃透天及套房的「竹科仰森」，則是96年「傲麗崗」盤售易主後更名重推。

• 四、香山地區

從市區往西，跨過客雅溪後，就大致進入香山區範圍。本區開始湧現房市供給，大抵是94年後的事。就民間而言，這與市區、青草湖等區可開發建地漸稀有關；而官方說法，則是擴大都計範圍之結果。

產品部分，非常明顯地，從市區跨過平交道及陸橋後，就很快變成透天規劃。由於本區屬於擴大都市計畫範圍，因此先前有不少個案，基地是在都計範圍外，地目是山坡或丙種建地。另外，本區也有工業區塊，因此也曾出現工業住宅。

和前段青草湖地區恰好相對，本區透天產品走的是平價路線，規劃坪數約在60～80坪間，總價650～1,000萬間，折合單價約12萬左右，一般來說愈遠離市區，價格愈低。前述的山坡或丙建透天，價格當然更低。

本區確實一度出現明顯推案潮，不過因為屬於新興地區，交通仍相對不便，因此推案熱度並未持續太久。加上後來本市東邊出現了最新開發的關埔重劃區，完全搶去區域房市鋒頭，因此本區近年房市大抵回歸平淡。

• 五、南寮地區

本區位於新竹市西北隅，因濱海之故，風勢頗大，再加上新竹空軍基地限建限高影響，因此過去房市發展並不發達。

之後南寮到竹東（即東西向台68線）快速道路通車，再加上原有的西濱快速道路，使得本區聯外動線趨於完備，又可引入竹科人，因此開始出現推案。新竹市府也在90年頒布了新竹漁港特定區計劃（本刊因此另闢獨立之都市計畫圖）。

或許是為了與其他高價位產品做區隔，且位置也偏遠，本區歷來所推建案，幾乎都走低總價策略，主要訴求消費力稍低的基層竹科員工。產品規劃方面，早期多半是小規模連棟透天案，總價多在900萬以下。

近期本區最特殊之個案，是95年5月進場、量體超過5百戶的「海洋之星」。本案為該區之前未曾出現的大樓產品，主規劃三、四房格局，均價每坪9.3萬；相對於同區透天產品之較低總價，是本案主要賣點。寶佳機構隔年也在此推出160戶大樓案「浪琴」，開價更來到11萬/坪，已和當地透天案相當。

是量體過大？或號稱之海景吸引不了竹科人？總之，「海」案在少數高樓層海景戶去化後，反應轉趨平淡；而規模過大，顯然也產生排擠效應，本區房市自此轉冷，情況和前述的香山地區相當類似。

• 六、關埔重劃區

新興重劃區成為區域房市推案集中區的例子，屢見不鮮；以新竹市來說，最新的代表，就是正式名稱為『高速公路新竹交流道附近地區特定區計畫』，當地通稱之關長光埔重劃區（以下簡稱關埔）。

本區範圍是光復路以北、中山高以東、頭前溪以南及柯子湖溪圍成區塊，總面積327.26公頃，住宅區有73.36公頃，再分為住一及住二用地，其中住一逾60公頃；兩類地目建蔽率都是60%，容積率方面，住一為200%、住二則是240%。商業區則約佔總面積13%。

根據95年新竹市府公佈的都市計劃資料來看，本區原本應該是民間自辦重劃區；而由於超過開發時程，負責辦理的單位遲未推動（研判可能發生財務危機，土地所有權易主），因此新竹市府收回，改以市地重劃方式開發。

前段曾介紹，在地昌益建設近年大手筆推案；而96年開始陸續推出的「芬蘭」、「丹麥」、「月影」及「藍海」（辦公室產品），都在本區外緣（同為工業區變更開發）。由於近科學園區，加上土地取得成本低、緊鄰新興重劃區，開價又低於市區水準，因此造成搶購，後期新案開價因而持續調高。

昌益之後，包含在地椰林、台中北上之豐邑，及寶佳等建商，紛紛搶搭熱潮，開始進入關埔購地推案；約在97年初前後，本區推案達到高峰，開價也從最早「芬蘭」的15.5萬/坪，到97年中之間，已出現2字頭以上開價新案。

不過，隨後遇到金融海嘯，園區吹起裁員、減薪、放無薪假風潮。無論購買力是否真受到影響，竹科人出外看屋的興致大減；當時供給量最可觀的關埔（主要集中更近園區的關長），當然受影響最鉅。之後才不過半年光景，就出現降價求售的情況，成交跌回發展初期的15～16萬/坪左右水準。

還好金融海嘯餘波沒有持續太久，98年中之後，竹科逐漸恢復生氣，竹科人也重出江湖。雖然因為『餘悸猶存』，手筆較保守，因此相對價格更低的竹北台科大重劃區，受惠最明顯，不過關埔這邊也逐漸回暖。

近一年來，關長這邊成交行情再度站回19萬/坪之水準，隔壁的光埔也開始出現推案，成交行情則略低，約16～18萬/坪，推案則以台中北上惠宇建設的首作「惠宇青雲」最受矚目。而從目前態勢看，至少未來一年，甚至更長，本區仍會是本市房市的焦點所在。