目前分類:新竹房子投資去 (5)

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文章提供/住展雜誌 在M型社會中,為什麼有些人會有錢?通常是因為他們過去所做決定,對的次數較多;相對地,為什麼大多數人賺不到錢?因為他們常依照自己的直覺做決策,所以常被套牢!「率性而為」如果能賺到錢,則大多數人都會賺到錢, 但事實往往不是如此。

有錢人購屋以地段、大屋為優先考量投資標的。
本文將有錢人在投資購屋時,絕對不會犯的五種購屋錯誤觀念加以整理,希望能幫助大多數人打破以「直覺」投資的迷思,而能順利躋身於有錢人之列。

購屋錯誤一有錢人不會先買小屋,後買大屋

一般人依直覺思考購屋,總是會依自己的能力,先買小屋再買大屋,由小而大,循序漸進。但這種作法只會造成終其一生頂多有個棲身之所,但卻無法從投資購屋中賺到錢,而躋身富人之列,為什麼呢?

首先,是因為小屋雖然便宜,但增值性有限,每一次購屋要等到景氣來臨,才會有大賺頭,但通常一次要等七至十年。

大家想想,買一戶小屋,要等七至十年,才有機會大漲一次,當機會到時,除非是將小屋賣了,不再投資購屋,否則賣了小屋,再換大一些的房屋,不但無法獲利落袋,反而還要再投入更多的資本。

然後,又要花個七至十年等其增值,即使一生順利,也頂多換個三、四次,換到一幢最大坪數的房屋後,很可能還等不到該屋的增值,就已「蒙主寵召」,讓政府坐抽遺產稅了。在其一生之中,皆處於投資的「等待獲利期」中,而真正獲利者,不是其子女,就是政府,「一生打工,如竹籃打水一場空」。既期待又怕受傷害成為其一生投資的寫照。

自住屋難獲利

其次,由小而大的購買行為,通常會捨不得與自住行為區分,也就是說,投資人所買的房屋可能大多用來自住,自住的房屋是無法投資獲利的!

因為即使房屋愈換愈大,但當想將最大坪數房屋出售時,常會捨不得,因為想到如果房屋被賣了,自己就沒有房屋可以居住,子女就會無家可歸,於是在情感上就會捨不得出售。

結果一生只會擁有一幢自用的房屋,自然也不易從房地產投資中獲利,而成為與投資獲利無緣的「屋奴」。

任何一個希望從事房地產投資的人都必須了解,「自住」和「投資」是兩件事,如果想要「自住」,依照自己經濟能力由小而大,一生做個「快樂屋奴」,是沒有問題的。

但如果想要投資獲利,則必需和自住的房屋分開,要由大而小,因為,如果先買一戶大坪數的房屋,等到一次景氣(也許七至十年)來時,即可將房屋出手獲利。此時,可有二種作法。一是手中握好現金,等房屋跌價後,再進場購買,則可安穩將獲利落袋(先售後買法);另一種則是同時再購買一戶小些坪數的房屋,

可馬上實現獲利(以大換小法)。

率性而為可行

如果投資人真正瞭解這二種投資獲利方法,則房屋雖然即使愈買愈小,但每次的景氣(七至十年)都會為自己帶來獲利的機會,在有生之年,至少可以賺取三至四次,甚至更多次的獲利機會。

這種做法唯一要克服的是自己的直覺式思考方法,我要再提醒一次,如果依直覺「率性而為」的投資可以賺到錢,則有錢就不會是只有少數人的專利。

購屋錯誤二有錢人不會先買郊區,後買市區

依一般人依直覺思考購屋,總認為應該依照自己的經濟能力先買郊區,後買市區,最常聽到的聲音是「台北市的房屋已經太貴了,買不起,只好先買台北縣(甚至更偏遠的地方)!」就投資的角度而言,這是一種風險極大的錯誤,為什麼呢?

因為郊區通常是區位較差的地方,我們每一個人都知道房地產投資的三大鐵則是「區位!區位!區位!」意思是說,寧願不要投資,也千萬不要購買區位不好的房屋,「只要台北一張床,不要台東一間房」在在說明了區位對於投資的重要性,而郊區就代表了區位的不佳。

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當初選擇現在的房子

有很大的原因是因為從客廳的主窗望出去

可以看到一整片無涯的天際 (雖然還是看得到很多舊房子,不過已經很滿足了)

加上之前就已經聽說關埔區即將成為新的開發區域

那時還沒有現在熱鬧非凡的costco

只知道這個區域距離園區近

而且傳統市場與超市就在後方

距離生活機能方便的光復路近在咫尺

又有兩間相當近的超市

加上銀行又在四周圍

可謂生活機能充足

但是沒想到短短的兩年間

在日光公園完成後 (2008年2月完成)

後面的景觀就開始日漸縮小

變成現在這個模樣哩

IMG_1749_名稱.jpg  

這些是傍晚前拍低

因為想要捕捉關埔區燈火瀰漫的感覺

因此特別在大樓開燈後抓起相機

這張從窗外拍出去的照片可以看出關東區已經成為兵家必爭之地了

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關埔25案競推 每坪上看40萬元
鄰近竹科+商城題材 躍大新竹熱區 2010年08月21日蘋果日報

關埔計劃區房市交易熱絡,未來又有輕軌捷運加持,不少人都在期待未來的發展。林林攝

【詹誌銘╱新竹報導】新竹市腹地有限,佔地約59公頃的「關埔計劃區」在2008年後成為市場關注的焦點,過去建地每坪28~35萬元,現已上看40萬元,慈雲路的商業用地每坪更開價達70萬元;推案價格則從3年前從每坪14萬元漲到現在每坪站穩20萬元,除建商推案積極外,「全球人壽」也在此區購地投資,未來可能開發大型商場,「關埔」的發展,令人期待。
大新竹的發展,8成以上靠竹科支撐,因此商家、房市交易熱絡與否,便成為區域發展關鍵指標,竹科對面的2塊重劃區,則是新竹市現下最夯的房市戰區。其中1塊是面積約45公頃「光埔自辦市地重劃區」,範圍為埔頂路以南、慈雲路兩側。
另1塊則是「關長市地重劃區」,面積約14公頃,由關東路以南、光復路以北與新莊街以東為界,2塊重劃區被新竹市政府歸為同一都市計劃案,即為俗稱的「關埔計劃區」。
商家林立 公園環繞
區域內目前有COSTCO、愛買等賣場,光復路沿線商家林立,距離竹科園區又不到5分鐘車程,另外還有日光公園、長春公園等綠覆休憩設施,整體生活圈成熟,不過慈雲路、光復路在尖峰時間的常態壅塞,令不少在地人吃足苦頭。
住商不動產新竹園區加盟店副總陳宏輝指出,「關埔」最早推案以2~3年前新麗華建設「東京六本木」、昌禾建設「原創」為代表,當時每坪開價17~20萬元,但後來乎受到昌益建設推出的工業住宅案「芬蘭」、「橘園」等,以每坪14~18萬「低價大量造鎮」,再加上全球金融海嘯影響,銷售期也被迫延長。
輕軌捷運 明年通車
即便如此,「關埔」仍有不少建商相繼投入,目前區內新案至少就有13個,同時還有3塊基地在動工,若加上已完成與未興建的部分,整個關埔地區至少有超過25個推案。
「雄基心築」專案經理林保揚表示,相對竹北,「關埔」條件更具優勢,首先,重劃區位置就在園區正對面,竹科人上下班時間短縮;其次,此區生活圈已成型,再加上輕軌捷運預計明年通車,勢必讓新竹市重心東移「關埔」。
目前計劃區內新案如「1極」、「惠宇青雲」,每坪開價約19~23萬元,透天產品如「雄基心築」,總價1768~2280萬元,但也有像專攻金字塔頂端客層的「富宇君鼎」,每坪開價30~40萬元。
「一研九鼎」廣告公司總經理王志遠便表示,現在大新竹地區因為換屋產品多,中大坪數產品銷售狀況停滯,但是即便如此,頂級豪宅市場仍然有其需求,加上市場對下半年景氣多數看好,不少建商仍有相當規模推案。
除了建案頻推,慈雲路兩側的商業用地,也令人高度期盼是否能創造台北信義計劃區的神話,近來全球人壽已購入一定規模的土地,讓不少人揣測是否有購物商城的計劃正在執行當中,對此,全球人壽回應確實有投資新竹地區的不動產,只是目前整體投資計劃和開發型態,都還在規劃中。


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這次要來介紹的就是新竹的房地產

這些是PJ收集到的一些文章

與各位分享~~~~

新竹地理環境

  • 地理與地形分析

 

位處台灣心臟地帶的新竹市,舊稱『竹塹』。竹塹是始於清代雍正至道光年間,為了防禦海盜侵擾,而分別修築的竹子城、石磚城及土城。由此舊名可知,新竹市發展確實相當早,當時地位也非比尋常。

新竹市全市面積約104平方公里,境內有清華、交通兩所執高科技牛耳的高等學府,公園綠地佔地更近百公頃;不過區域之最大特色,恐怕還是『風』。

由於本市位於頭前溪及鳳山溪共同沖刷而成的平原上,地勢平坦,且沖積平原的地勢又是東南向西北,猶如喇叭狀向外開敞,因此無論是東北或西南風,都很容易吹襲進入,且順著地形,風力還會增強,沿海地區風力更為驚人。

  • 風城遠近馳名 竹科帶動發展

俗諺道:『新竹風、基隆雨』,新竹的風果然『出名』。此外,還因雪山山脈阻擋,強風還特別乾冷。而這也造就了另一頗負盛名的地方名產—『新竹米粉』。

新竹市近代發展的里程碑,是民國71年7月1日升格為省轄市,不過地位起飛的真正關鍵,則是民國65年開始籌備,68年底正式啟動的『新竹科學園區』。

大名鼎鼎的新竹科學園區,位居新竹市西南方,距離市區約15分鐘車程,已開發面積超過600公頃,範圍廣及本市、竹東、寶山、竹南等地區;後續擴大計畫則包括苗栗銅鑼、桃園龍潭、宜蘭及新竹生醫園區(竹北市高鐵特定區)。

根據園區管理局網站資料,園區創立前8年進駐廠商還不到百家,不過90年後已經超過三百家廠商,97年底則已有共有430家廠商進駐設廠,年營收更超過1兆台幣,創造的就業人口,則在同年度正式突破13萬大關。

事實是,台灣近年經濟仍高度仰賴高科技產值和競爭力,因此已發展半甲子的新竹科學園區,依然左右台灣的經濟榮衰。新竹市,甚至全新竹地區的房地產市場,更是隨著竹科景氣好壞而起落浮沉。

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     一直以來都希望能夠擁有一間夢想家,在和NI在一起的第八個年頭,這個願望也達成了(這個以後再繼續分享)。

不過在結婚之後,開始有了不同的想法,除了身份上的轉變,最近也考慮想要用房子來做為下一步投資的方式。畢竟用存款來累積財富的方式,可能永遠也趕不上通膨的腳步,這樣距離財富自由的時間可說是不知道何時才能達成。

    這鎮子開始鎖定咱家後面的關埔特區,話說這就是新竹現在最有潛力的一塊地,因為即將在關新路上有個連結火車站與高鐵站的輕軌捷運站。其實之前在買房子的時候,我們也是挑選這個地方,只是說現在新竹市區內的可開發用地也越來越稀少。介紹一下這邊的地理狀況:

 

 

 

 

  • 環境

.關埔計劃為民間自辦重劃區,由關長與光埔計劃組成,位於光復路一段以北、中山高速公路以東、埔頂路與關東路以南的範圍內
.關埔計劃區位於新竹科學園區門口,北接竹科2期計劃,地理位置佳
.關埔計劃區內預計將有好市多與家樂福量販店進駐,目前可前往公道五上的愛買量販店採購
.相較高鐵新竹站特定區已有零星大樓結構中或完工,但尚需一段不短的開發期

  • 交通:

.關埔計劃區鄰近中山高速公路,共有3個閘道口,分別為公道五、光復路與新安路交流道,可銜接至北二高
.台鐵新竹內灣支線,為台鐵捷運化計劃之一,改建竹中車站並新建千甲、關東與六家3處車站,全線預計2009年底完工

  • 學區:

.新竹市光復路一段,學區為關東國小、新科國中、光武國中
.高鐵新竹站特定區,學區為六家國小、六家國中與十興國小,特定區內規劃多處國中、國小預定地

  • 新聞摘要

.昌益事業群昌益房屋仲介副理林世烽表示,關埔計劃往北有竹二科計劃,延伸新竹科學園區效益,以研發產業為主,往西有科技特定區,為原東勢傳統工業區土地轉型,規劃世貿展覽、國際會議中心、交通轉運中心等,相關公共設施用地,發展前景佳。 
.該區交通網絡四通八達,鄰近的中山高速公路,共有公道五、光復路、新安路與園區二路等,共4處閘道口,閘道出口密集度可謂全國之冠;慈雲路為銜接竹市的主要幹道,可通往68號快速道路,積極施工中的內灣支線 台鐵捷運化計劃,將在關東路上設置關東站,可銜接至高鐵六家站,預計2010年完工。 

  • 都計辭典【關埔計畫】

關埔計畫為「擴大新竹市都市計畫(高速公路新竹交流道附近地區)」之別稱,過去原為規劃延續新竹科學園區發展之竹二科,面積約327公頃。新竹市政府考量財務問題,向中央多次爭取市地重劃與區段徵收並行,終獲同意,此為全台首例。

千甲、埔頂、龍山、關東橋一帶是公設比較低的都市計畫地區,未來關埔計畫開發完成之後,除了住宅用地之外,將有一個國小用地、一個完全中學用地,區內有30米及20米環狀大道、機關用地,還有公道五交流道交通轉運中心、光復路園區交通轉運中心、內灣支線關東站以及公園綠地、兒童遊樂場等,計將補完目前關東地區所缺乏的公共設施。

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