【MoMoMia】Mommy+Morris+Mia。我們愛生活！

文章提供／住展雜誌 在Ｍ型社會中，為什麼有些人會有錢？通常是因為他們過去所做決定，對的次數較多；相對地，為什麼大多數人賺不到錢？因為他們常依照自己的直覺做決策，所以常被套牢！「率性而為」如果能賺到錢，則大多數人都會賺到錢， 但事實往往不是如此。

有錢人購屋以地段、大屋為優先考量投資標的。
本文將有錢人在投資購屋時，絕對不會犯的五種購屋錯誤觀念加以整理，希望能幫助大多數人打破以「直覺」投資的迷思，而能順利躋身於有錢人之列。

購屋錯誤一有錢人不會先買小屋，後買大屋

一般人依直覺思考購屋，總是會依自己的能力，先買小屋再買大屋，由小而大，循序漸進。但這種作法只會造成終其一生頂多有個棲身之所，但卻無法從投資購屋中賺到錢，而躋身富人之列，為什麼呢？

首先，是因為小屋雖然便宜，但增值性有限，每一次購屋要等到景氣來臨，才會有大賺頭，但通常一次要等七至十年。

大家想想，買一戶小屋，要等七至十年，才有機會大漲一次，當機會到時，除非是將小屋賣了，不再投資購屋，否則賣了小屋，再換大一些的房屋，不但無法獲利落袋，反而還要再投入更多的資本。

然後，又要花個七至十年等其增值，即使一生順利，也頂多換個三、四次，換到一幢最大坪數的房屋後，很可能還等不到該屋的增值，就已「蒙主寵召」，讓政府坐抽遺產稅了。在其一生之中，皆處於投資的「等待獲利期」中，而真正獲利者，不是其子女，就是政府，「一生打工，如竹籃打水一場空」。既期待又怕受傷害成為其一生投資的寫照。

自住屋難獲利

其次，由小而大的購買行為，通常會捨不得與自住行為區分，也就是說，投資人所買的房屋可能大多用來自住，自住的房屋是無法投資獲利的！

因為即使房屋愈換愈大，但當想將最大坪數房屋出售時，常會捨不得，因為想到如果房屋被賣了，自己就沒有房屋可以居住，子女就會無家可歸，於是在情感上就會捨不得出售。

結果一生只會擁有一幢自用的房屋，自然也不易從房地產投資中獲利，而成為與投資獲利無緣的「屋奴」。

任何一個希望從事房地產投資的人都必須了解，「自住」和「投資」是兩件事，如果想要「自住」，依照自己經濟能力由小而大，一生做個「快樂屋奴」，是沒有問題的。

但如果想要投資獲利，則必需和自住的房屋分開，要由大而小，因為，如果先買一戶大坪數的房屋，等到一次景氣（也許七至十年）來時，即可將房屋出手獲利。此時，可有二種作法。一是手中握好現金，等房屋跌價後，再進場購買，則可安穩將獲利落袋（先售後買法）；另一種則是同時再購買一戶小些坪數的房屋，

可馬上實現獲利（以大換小法）。

率性而為可行

如果投資人真正瞭解這二種投資獲利方法，則房屋雖然即使愈買愈小，但每次的景氣（七至十年）都會為自己帶來獲利的機會，在有生之年，至少可以賺取三至四次，甚至更多次的獲利機會。

這種做法唯一要克服的是自己的直覺式思考方法，我要再提醒一次，如果依直覺「率性而為」的投資可以賺到錢，則有錢就不會是只有少數人的專利。

購屋錯誤二有錢人不會先買郊區，後買市區

依一般人依直覺思考購屋，總認為應該依照自己的經濟能力先買郊區，後買市區，最常聽到的聲音是「台北市的房屋已經太貴了，買不起，只好先買台北縣（甚至更偏遠的地方）！」就投資的角度而言，這是一種風險極大的錯誤，為什麼呢？

因為郊區通常是區位較差的地方，我們每一個人都知道房地產投資的三大鐵則是「區位！區位！區位！」意思是說，寧願不要投資，也千萬不要購買區位不好的房屋，「只要台北一張床，不要台東一間房」在在說明了區位對於投資的重要性，而郊區就代表了區位的不佳。

當初選擇現在的房子

有很大的原因是因為從客廳的主窗望出去

可以看到一整片無涯的天際 （雖然還是看得到很多舊房子，不過已經很滿足了)

加上之前就已經聽說關埔區即將成為新的開發區域

那時還沒有現在熱鬧非凡的costco

只知道這個區域距離園區近

而且傳統市場與超市就在後方

距離生活機能方便的光復路近在咫尺

又有兩間相當近的超市

加上銀行又在四周圍

可謂生活機能充足

但是沒想到短短的兩年間

在日光公園完成後 (2008年2月完成）

後面的景觀就開始日漸縮小

變成現在這個模樣哩

這些是在傍晚前拍低

因為想要捕捉關埔區燈火瀰漫的感覺

因此特別在大樓開燈後抓起相機

這張從窗外拍出去的照片可以看出關東區已經成為兵家必爭之地了

關埔25案競推 每坪上看40萬元
鄰近竹科+商城題材 躍大新竹熱區 2010年08月21日蘋果日報

關埔計劃區房市交易熱絡，未來又有輕軌捷運加持，不少人都在期待未來的發展。林林攝

【詹誌銘╱新竹報導】新竹市腹地有限，佔地約59公頃的「關埔計劃區」在2008年後成為市場關注的焦點，過去建地每坪28~35萬元，現已上看40萬元，慈雲路的商業用地每坪更開價達70萬元；推案價格則從3年前從每坪14萬元漲到現在每坪站穩20萬元，除建商推案積極外，「全球人壽」也在此區購地投資，未來可能開發大型商場，「關埔」的發展，令人期待。
大新竹的發展，8成以上靠竹科支撐，因此商家、房市交易熱絡與否，便成為區域發展關鍵指標，竹科對面的2塊重劃區，則是新竹市現下最夯的房市戰區。其中1塊是面積約45公頃「光埔自辦市地重劃區」，範圍為埔頂路以南、慈雲路兩側。
另1塊則是「關長市地重劃區」，面積約14公頃，由關東路以南、光復路以北與新莊街以東為界，2塊重劃區被新竹市政府歸為同一都市計劃案，即為俗稱的「關埔計劃區」。
商家林立 公園環繞
區域內目前有COSTCO、愛買等賣場，光復路沿線商家林立，距離竹科園區又不到5分鐘車程，另外還有日光公園、長春公園等綠覆休憩設施，整體生活圈成熟，不過慈雲路、光復路在尖峰時間的常態壅塞，令不少在地人吃足苦頭。
住商不動產新竹園區加盟店副總陳宏輝指出，「關埔」最早推案以2~3年前新麗華建設「東京六本木」、昌禾建設「原創」為代表，當時每坪開價17~20萬元，但後來乎受到昌益建設推出的工業住宅案「芬蘭」、「橘園」等，以每坪14~18萬「低價大量造鎮」，再加上全球金融海嘯影響，銷售期也被迫延長。
輕軌捷運 明年通車
即便如此，「關埔」仍有不少建商相繼投入，目前區內新案至少就有13個，同時還有3塊基地在動工，若加上已完成與未興建的部分，整個關埔地區至少有超過25個推案。
「雄基心築」專案經理林保揚表示，相對竹北，「關埔」條件更具優勢，首先，重劃區位置就在園區正對面，竹科人上下班時間短縮；其次，此區生活圈已成型，再加上輕軌捷運預計明年通車，勢必讓新竹市重心東移「關埔」。
目前計劃區內新案如「1極」、「惠宇青雲」，每坪開價約19~23萬元，透天產品如「雄基心築」，總價1768~2280萬元，但也有像專攻金字塔頂端客層的「富宇君鼎」，每坪開價30~40萬元。
「一研九鼎」廣告公司總經理王志遠便表示，現在大新竹地區因為換屋產品多，中大坪數產品銷售狀況停滯，但是即便如此，頂級豪宅市場仍然有其需求，加上市場對下半年景氣多數看好，不少建商仍有相當規模推案。
除了建案頻推，慈雲路兩側的商業用地，也令人高度期盼是否能創造台北信義計劃區的神話，近來全球人壽已購入一定規模的土地，讓不少人揣測是否有購物商城的計劃正在執行當中，對此，全球人壽回應確實有投資新竹地區的不動產，只是目前整體投資計劃和開發型態，都還在規劃中。

新竹地理環境

• 地理與地形分析

位處台灣心臟地帶的新竹市，舊稱『竹塹』。竹塹是始於清代雍正至道光年間，為了防禦海盜侵擾，而分別修築的竹子城、石磚城及土城。由此舊名可知，新竹市發展確實相當早，當時地位也非比尋常。

新竹市全市面積約104平方公里，境內有清華、交通兩所執高科技牛耳的高等學府，公園綠地佔地更近百公頃；不過區域之最大特色，恐怕還是『風』。

由於本市位於頭前溪及鳳山溪共同沖刷而成的平原上，地勢平坦，且沖積平原的地勢又是東南向西北，猶如喇叭狀向外開敞，因此無論是東北或西南風，都很容易吹襲進入，且順著地形，風力還會增強，沿海地區風力更為驚人。

• 風城遠近馳名 竹科帶動發展

俗諺道：『新竹風、基隆雨』，新竹的風果然『出名』。此外，還因雪山山脈阻擋，強風還特別乾冷。而這也造就了另一頗負盛名的地方名產—『新竹米粉』。

新竹市近代發展的里程碑，是民國71年7月1日升格為省轄市，不過地位起飛的真正關鍵，則是民國65年開始籌備，68年底正式啟動的『新竹科學園區』。

大名鼎鼎的新竹科學園區，位居新竹市西南方，距離市區約15分鐘車程，已開發面積超過600公頃，範圍廣及本市、竹東、寶山、竹南等地區；後續擴大計畫則包括苗栗銅鑼、桃園龍潭、宜蘭及新竹生醫園區（竹北市高鐵特定區）。

根據園區管理局網站資料，園區創立前8年進駐廠商還不到百家，不過90年後已經超過三百家廠商，97年底則已有共有430家廠商進駐設廠，年營收更超過1兆台幣，創造的就業人口，則在同年度正式突破13萬大關。

事實是，台灣近年經濟仍高度仰賴高科技產值和競爭力，因此已發展半甲子的新竹科學園區，依然左右台灣的經濟榮衰。新竹市，甚至全新竹地區的房地產市場，更是隨著竹科景氣好壞而起落浮沉。

     一直以來都希望能夠擁有一間夢想家，在和NI在一起的第八個年頭，這個願望也達成了（這個以後再繼續分享）。

不過在結婚之後，開始有了不同的想法，除了身份上的轉變，最近也考慮想要用房子來做為下一步投資的方式。畢竟用存款來累積財富的方式，可能永遠也趕不上通膨的腳步，這樣距離財富自由的時間可說是不知道何時才能達成。

    這鎮子開始鎖定咱家後面的關埔特區，話說這就是新竹現在最有潛力的一塊地，因為即將在關新路上有個連結火車站與高鐵站的輕軌捷運站。其實之前在買房子的時候，我們也是挑選這個地方，只是說現在新竹市區內的可開發用地也越來越稀少。介紹一下這邊的地理狀況：

• 環境

．關埔計劃為民間自辦重劃區，由關長與光埔計劃組成，位於光復路一段以北、中山高速公路以東、埔頂路與關東路以南的範圍內
．關埔計劃區位於新竹科學園區門口，北接竹科2期計劃，地理位置佳
．關埔計劃區內預計將有好市多與家樂福量販店進駐，目前可前往公道五上的愛買量販店採購
．相較高鐵新竹站特定區已有零星大樓結構中或完工，但尚需一段不短的開發期

• 交通：

．關埔計劃區鄰近中山高速公路，共有3個閘道口，分別為公道五、光復路與新安路交流道，可銜接至北二高
．台鐵新竹內灣支線，為台鐵捷運化計劃之一，改建竹中車站並新建千甲、關東與六家3處車站，全線預計2009年底完工

• 學區：

．新竹市光復路一段，學區為關東國小、新科國中、光武國中
．高鐵新竹站特定區，學區為六家國小、六家國中與十興國小，特定區內規劃多處國中、國小預定地

• 新聞摘要

．昌益事業群昌益房屋仲介副理林世烽表示，關埔計劃往北有竹二科計劃，延伸新竹科學園區效益，以研發產業為主，往西有科技特定區，為原東勢傳統工業區土地轉型，規劃世貿展覽、國際會議中心、交通轉運中心等，相關公共設施用地，發展前景佳。 
．該區交通網絡四通八達，鄰近的中山高速公路，共有公道五、光復路、新安路與園區二路等，共4處閘道口，閘道出口密集度可謂全國之冠；慈雲路為銜接竹北市的主要幹道，可通往68號快速道路，積極施工中的內灣支線 台鐵捷運化計劃，將在關東路上設置關東站，可銜接至高鐵六家站，預計2010年完工。 

• 都計辭典【關埔計畫】

關埔計畫為「擴大新竹市都市計畫（高速公路新竹交流道附近地區）」之別稱，過去原為規劃延續新竹科學園區發展之竹二科，面積約327公頃。新竹市政府考量財務問題，向中央多次爭取市地重劃與區段徵收並行，終獲同意，此為全台首例。

千甲、埔頂、龍山、關東橋一帶是公設比較低的都市計畫地區，未來關埔計畫開發完成之後，除了住宅用地之外，將有一個國小用地、一個完全中學用地，區內有30米及20米環狀大道、機關用地，還有公道五交流道交通轉運中心、光復路園區交通轉運中心、內灣支線關東站以及公園綠地、兒童遊樂場等，計將補完目前關東地區所缺乏的公共設施。